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建立房産發展長效機制 需深入改革土地制度
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【時間:2016-12-27】

 

建立房産發展長效機制 需深入改革土地制度

據新華社訊息,土地管理法修改已列入十二届全國人大常委會立法規劃。全國人大環資委指出,現行土地管理制度特別是農村土地管理制度與社會主義市場經濟體制不相適應的問題日益顯現,表現爲土地徵收制度不完善,宅基地用益物權難落實,土地增值收益分配機制不健全,農村集體經營性建設用地不能與國有建設用地同等入市、同價同權等。爲此,多名全國人大代表提出議案,建議修改土地管理法。目前,國土資源部已形成了土地管理法修正案草案初稿。

現行《土地管理法》規定,任何單位和個人進行建設,需要使用土地的,必須依法申請使用國有土地。因此,農民集體所有的土地在出讓、租賃時是受到限制的,不能與國有建設用地同等入市。于是,就形成了城鄉二元結構的土地制度。改革這種土地制度的呼聲早已有之。

201311月,十八届三中全會要求建立城鄉統一的建設用地市場,在符合規劃和用途管制前提下,允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股,實行與國有土地同等入市、同權同價。20151月,中共中央辦公廳和國務院辦公廳聯合印發《關于農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》,幷在全國33個縣(市、區)組織改革試點。農村土地制度改革穩步推進。近日媒體訊息,20161220日上午,全國第一宗集體經營性建設用地使用權在四川省瀘縣成功拍賣,最終成交價爲15.3萬元/畝。瀘縣就是33個土地制度改革試點縣(市、區)之一。

土地管理制度改革受到高度關注,一方面與保障農民利益有關,近年來,各地因征地引發的社會矛盾屢見不鮮,因此中央要求,縮小征地範圍,規範征地程序,完善對被征地農民合理、規範、多元保障機制;另一方面則與城鎮建設用地的供給有關,目前地方政府在土地供應方面擁有壟斷地位,造成供地少、地價高的局面,人們希望農村集體建設用地同等入市能够增加土地供應,從而抑制地價、房價上漲。例如,有人提出,農村集體建設用地同等入市是不是意味著小産權房將轉正

但是,本次土地管理法修訂對房地産市場的影響可能有限。農村土地大致可分爲三類:耕地、宅基地、集體經營性建設用地(簡稱“三塊地”)。根據新華社的訊息來看,本次修訂主要是針對農村集體經營性建設用地,對宅基地改革的涉及比較少。而農村集體經營性建設用地同等入市不會對城鎮住宅用地的供應産生太大的影響。小産權房是建在宅基地之上,因此,即使土地管理法修正案獲得通過,它也還不能“轉正”。相比集體經營性建設用地的改革,宅基地制度的改革的進度比較慢。在上述土地制度改革試點中,宅基地轉讓被要求在集體經濟組織內部進行。

土地制度對房地産市場的發展具有深遠影響,因此,房地産發展長效機制的建立需要深入改革土地制度。一方面,我們期待土地管理法的進一步修訂;另一方面,我們要認識到,房地産市場的平穩健康發展幷不是農村土地同等入市就能實現的。即使農村土地能够同等入市,但住宅用地仍然會是稀缺資源,尤其是一二綫城市的住宅用地,而地方政府也仍然會是土地市場的主要供應者。這些狀况都不會因爲農村土地同等入市而解决。因此,建立房地産發展長效機制所需要的土地制度改革,解决農村土地同等入市、同權同價問題其實不是重點,土地出讓數量及方式,以及與之相關的財稅制度安排,可能更加重要。

而推動農村土地制度改革,則需要立足長遠、穩步推進,堅持三條底綫”——土地公有制性質不改變、耕地紅綫不突破、農民利益不受損。

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